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買還是拋?決定中國房價走勢的2大會議8大真相

2019-08-02 來源:鳳凰網 用手機看

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  原標題:決定中國房價走勢的2大會議8大真相

  從大會公告,到美聯儲的議息,這2次大會內容與執行情況將決定中國房地產市場未來半年的命運。  

  每次大會,大家都希望從有限的幾個字里面分析出房地產市場的未來。因為是同題作為,所以各家解讀的基本差不多。但如果不僅僅看房地產那幾十個字,其實解讀會又不一樣! 

  會議的內容很重要,但也不能只看會議的內容,和會議中房地產的那幾個字:

  首先:這個話題很敏感,特別是不拿房地產當“夜壺”

  昨天偉哥隨便整了幾百個字,評論就有2500。這充分證明了市場對房地產的關注度。 

  其次:全文梳理會議內容

  注意要點不僅僅是房地產的幾個字:1:經濟壓力在加大,經濟形勢面臨的困難遠遠比之前多。  

  2:沒有提及去杠桿!要實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策。財政政策要加力提效,繼續落實落細減稅降費政策。貨幣政策要松緊適度,保持流動性合理充裕。  

  3:再次明確提及六穩穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作。  

  4:不將房地產作為短期刺激經濟的手段這其實聯合一起看,就很清晰了,資金面會寬松,但會圍堵流入房地產。  

  回到具體的房地產內容,簡單的梳理一下:

  首先:影響房地產核心因素是資金情況7月68家信托公司共發行323只房地產集合信托產品,規模僅達655.8億元,較6月份的605只1084.51億元的規模,在發行數量上“縮水”了46.6%,在發行規模上下降了40%。但值得關注的是,頭部企業的資金利率不升反而下調。

  社會資金面寬松,當下對各種流入房地產資金的收緊,有利于頭部企業獲得更便宜的資金。 

  其次:誰還在拿地? 

  6月來,有12家企業拿地超過100億,整體看,房地產企業拿地并沒有收縮。特別關注萬科拿地,在過去的歷史周期里,萬科是唯一一個做的比較堅決的企業。不要看萬科說什么,看萬科的拿地節奏。 

  第三:美聯儲降息  

  中國國內市場,不論是股市還是房地產,在當前的階段如果想取得反彈,需要等待國內政策寬松信號的進一步明朗,而美聯儲降息則給國內政策寬松創造了更大可能。  

  只要美聯儲降息,國內的資金面將進一步寬松。這種情況下,對于房地產肯定不是利空。  

  第四:一城一策  

  對比4月份的大會,未提及城市主體責任,但最近全國房價上漲主要城市,房地產調控價格上漲明顯的城市已經收緊一輪! 

  但是誰也別低估各地方政府放松調控的沖動! 

  包括最近很多地方的一日游政策,其實都代表了地方的政策預期,未來房地產調控政策肯定還是趨向寬松。只是房地產已經不具備全面大刺激杠桿的可能性。這種情況下,全面放寬的金融風險已經大于收益。  

  第五:不要老看動不動幾個小銀行房地產貸款,房貸利率+首套房認定標準  

  本來這些銀行也沒什么房地產貸款業務。歸根結底房地產貸款的業務集中在幾個國有大行,在市場火爆的時候,有些外資有些股份銀行也會因為資金成本的原因有布局。但歸根結底市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況,房貸放款情況,代表了市場。  

  其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。  

  第六:城市級別這個概念失效了,一二線和三四線的劃分意義不大,反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。 

  全國除了20個左右城市,其他基本都沒有成熟的二手房市場。在二手房城市的市場才談得上是投資,在其他城市買房,房價看著有些是漲了,但能賣出去嗎?  

  第七:房價會不會再漲?  

  當然還會再漲,千萬別忘記了會議的原則是六穩,房地產是三穩。買房經驗很簡單,就是看政策。看銀行信貸,去看資金成本是上行還是下降。  

  第八:關注中美,關注杠桿安全買房,是了解一個城市最快、最有效的辦法,這也是人生中你被城市化的第三步。第一步是高考選大學,第二步是找工作。未來一年關鍵看這幾天的美元加息幅度,即將開始的貿易談判。另外一定要關注3季度的經濟數據也將明顯影響未來的信貸政策。  

  最后:偉哥簡單總結一下,未來信貸存在明顯寬松的可能性,但肯定會有各種圍堵流入房地產。

  這種情況下,對于房地產企業來說,有利于融資能力強的那種企業。對于個人來說,也有利于貸款能力強的那部分人。未來房地產不可能普漲,對于任何人任何企業來說,都是換倉時代!市場小周期,抓緊窗口期!換好房子,好城市,好地塊!買好項目!

責編:小貝

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