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不能再逃避了:規劃想象的樓市 透支了房價虛漲

2019-08-02 來源:證券時報網 用手機看

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  原標題:規劃想象的樓市,草根買不起

  從各個城市來看,如果將所有房源加總,沒有一個城市的房子是短缺的。 

  日前,筆者參加了一個地產論壇,探討某新區樓市的價值。參會專家都在濃墨重彩地談新區的規劃,將如何利好樓市云云。電子筆點到之處,都是靚麗宏偉的規劃圖,商務中心區、汽車產業城、文化創意園、特色小鎮等不一而足。但是,產業規劃與房價上漲之間的傳導機制,沒有一個人能講清楚,大家都繞過這個“黑箱”,直奔投資主題。 

  這與10年前的樓市投資模式相比,可謂一樣一樣的,即靠規劃概念和想象空間,激發老百姓的買房熱情。從現場來看,多數投資者連商務中心區到底是搞什么的,特色小鎮之特色是什么等,都一頭霧水。但是,這倒不妨礙大家對新區前景之看好。多數投資者的提問,都是敞開式的、你無法回答的難題,比如手上有錢想投資,哪里的潛力大,一年收益估計能到多少。

  由此想到,為何近期有的城市要松綁調控。調控退出了,這是一個重要的信號,在中介、各路媒體“為我所用”的解讀下,老百姓的買房激情再次被激發,不是什么難題。即便是“落地”并沒有時間節點或不靠譜的規劃,也能被佐證為房價上漲的鐵律。過去十幾年,多數城市的新區,一直靠這些規劃支撐著源源不斷的買地和購房需求。現在,房價已沒到脖子了。 

  問題是,該有的規劃都有了,如總規、近規、空間、產業、交通等規劃。而且,辦公樓、園區也都建設的七七八八了,真的沒有想象空間了。下一步該做的是,怎么把企業和員工裝進這些辦公樓和園區里,產生現金流價值,也就是兌現所謂的紅利,才能讓高房價支撐得住。但是,大家都巧妙地忽視了這個問題了。事實上,從調查看,規劃“落地”非常不樂觀。

  商業辦公過剩,這是所有城市面臨的困境。即便像深圳這樣最被看好的城市,供給端也在幾何級地放量:四大總部基地已落成,各新區都在打造中心區,工業廠房都在改創意空間;需求端沉淪的速度驚人,P2P退潮,金融去杠桿后,私募、基金、地產等不再靠高檔寫字樓“撐面子”了。創業公司崇尚精簡,縮減辦公空間,甚至搬到家里辦公,居住辦公一體化。

  而且,傳統產業園區升級,各種眾創空間(比如We work)、共享空間、遠程辦公等更簡約的辦公模式的出現,讓那些高租金的寫字樓顯得“中看不中用”。因此,規劃好講難“落地”。住宅也如此,近期一二線城市房租下跌,原因就是去年以來多渠道規劃的房源放量入市,包括“租購并舉”下政府建設的公租和人才住房,形形色色的長租公寓,二手房源放盤等。

  從各個城市來看,如果將所有房源加總,沒有一個城市的房子是短缺的。如果加上小產權房、學生宿舍、自建住房等,很多城市甚至達到人均一套房(間)。所以,繼續靠規劃概念來刺激需求,接盤的基本都是草根了,也就是規劃認識不足,拿全部積蓄,加上融資博未來的小老百姓們。當然,規劃有落地的,但從政府靠規劃賣地的傳統看,更多的規劃無法落地。

  那么,過去靠想象空間透支的房價虛漲,是不是要吐出來一部分呢?很多城市正在面臨這樣的現實:凡是銷售下滑的區域,都是各色新區、城市副中心等等,需要再次祭出調控松綁來托底市場,給大家傳達買房的信號。但是,“房住不炒”與促進消費內需的戰略形勢已不允許。

責編:小貝

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