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董事長爆出丑聞后 這家房企開始降價回融資金

2019-08-02 來源:證券時報 用手機看

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  原標題:降價第一槍還是特例!降幅超10萬,杭州樓市幻想破滅后,新城打起促銷價

  進入下半年,杭州樓市似乎變天了。近日,杭州樓市首批雙限地塊的出讓結果,似乎也驗證了市場此前的預期。非常之時,處于暴風眼中的新城控股(601155),顯得尤為受人關注。繼出售項目后,新城控股也玩起了促銷房,而且優惠幅度超過10萬元,是噱頭、個案還是必然?杭州樓市的降價潮會否上演,不妨看看e公司的對此展開的采訪。  

  促銷重現

  炎炎夏日,熱浪滾滾,晌午的杭州,氣溫達到38攝氏度。但這一切,依然阻擋不住購房者的腳步。近日,新城璟雋名邸促銷的消息,在購房圈不脛而走,也吸引著意向購房者紛至沓來。

  新城璟雋名邸,位于杭州蕭山區,屬于奧體南核心版塊。項目開發商是新城控股(601155)子公司杭州新城美佳房地產開發有限公司,建筑面積16萬平方米,物業類型包括公寓酒店式公寓普通住宅。

  在烈日的炙烤之下,新城璟雋名邸的工地,也進入休息時間。較建設中的住宅樓,新城璟雋名邸的公寓樓已經結頂,不過,外立面未粉刷完畢,玻璃也尚未安裝,但項目工地中常見的塔吊和腳手架,卻沒了蹤影。 

  新城璟雋名邸是否在做促銷?記者以購房者身份,進入了項目的售樓中心。置業顧問稱,目前,新城璟雋公館推出了部分優惠房源,但促銷的房源不多。具體來看,促銷房所在位置是1-4棟。其中,一層4戶都還在,2層還有部分,3層還有一套。

  以1幢304為例,一套89方的西邊套,原價為32550元/㎡,總價為2893044元,優惠后單價為31261元/㎡,總價為2778479元,優惠力度相當于打了96折。“如果誠心要買,還可以再優惠一點,最低可以95折。”置業顧問稱。  

  為了佐證這部分房源確實優惠幅度大,接待的置業顧問還拿出同類型房源購房合同,向記者展示。比較而言,此次促銷房的優惠幅度,最大達到12萬元左右。上述已經簽約蓋章的購房合同,落款日期為2019年7月28日。 

  幻想破滅 

  在新城璟雋名邸促銷之際,杭州土拍市場,也從上半年的火爆,變得涼颼颼。 

  7月29日-30日,杭州合計8宗地塊舉行拍賣,最終的土地成交結果顯示,所有地塊清一色未封頂成交。如下沙中心區單元地塊,是該板塊內8年來首塊出讓的宅地,但仍未觸及封頂價。 

  這也是杭州土拍“新政”實施后的首批地塊。今年6月29日,杭州掛牌出讓9宗土地(取消1宗),分別在7月29日、7月30日出讓。這些掛牌土地,在競價規則中明確規定土地出讓的“封頂樓面價”以及未來新房的“毛坯銷售均價、毛坯最高價、最高精裝修標準”。俗稱“雙限地塊。 

  早在杭州之前,多地嘗試過“限房價、競地價”的土拍方式。比如,從2016年開始,“限房價、競地價”成為北京主流的土拍政策。2018年末,大量“限競房”涌入北京市場,北京房價上漲速度變緩。 

  而杭州的政策與北京略有不同,不僅“限房價”,而且“限地價”。在地價方面,杭州此前“當溢價率達到30%時鎖定限價,轉入競報自持比例;當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時,轉入投報配建養老設施”的程序沒有變。也就是說,杭州土地從“限地價”上升到房價、地價雙限,調控更為嚴厲。  

  杭州土地出讓實施“雙限”政策,改變了市場對樓市的預期。在部分購房者看來,雙限新政意味著房價不會漲。 

  濱江集團董秘李淵對記者稱,雙限新政的實施,有利于維護杭州房地產市場平穩健康發展。在新政之下,杭州樓市將變得更加透明,考驗開發商的成本控制力,品牌溢價能力高的房企,更有利于在這種新政策下生存。這從首批雙限地塊的拍賣結果,就可以得到驗證。

  “將限價政策前置,在土地拍賣前就公布銷售最高限價,無論拿地的開發商,還是購房者,從拿地那一天,就能預判未來的房價。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對記者稱,在新模式下,對市場有預警作用,顯示出市場預期企穩跡象。而在此之前,今年上半年,開發商對杭州樓市的市場預期非常好,此次實施的雙限的土地新政,打消了此前人們的幻想和預期。接下來,開發商可能會根據市場的變化,調整銷售政策。

  屢屢流搖 

  對于房企來說,在項目的去化末期,也常常會對一些尾房做促銷。不過,從新城璟雋名邸這次促銷來說,情況卻有些不同。  

  一位上市房企工作人員對記者稱,今年上半年,杭州樓市非常熱。比如,我們公司推出的一個項目,參與人數與可售房源比達到了36:1。只要樓盤還可以,普遍的情況都是搶。即便在搖號過程中出現棄房情況,開發商也不會在后面銷售中做促銷活動。 

  浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對記者稱,杭州樓市的需要,還是比較旺,這從上半年開發商拿地的熱情就可以看出來。別說上半年,目前都沒有聽說杭州在售項目有促銷房源的情況。與此同時,他還向身邊的同事打聽了一下,得到的反饋也同樣如此。

  自杭州樓市2018年3月實行搖號買房政策以來,“搖到即賺百萬”的消息見諸報端,這也使得部分性價比高的紅盤,出現了“萬人搖”的盛況。但是,在火熱的杭州樓市中,新城璟雋名邸似乎并不受到市場熱捧。  

  去年10月,新城璟雋名邸就曾以“杭州首個高層0登記樓盤”,在杭州地產界引來陣陣噓聲。據當時媒體報道,新城璟雋公館加推的為7號樓,全部為89平方米的剛需房源,但購房意向登記匯總表結果顯示,共有0戶家庭進行了登記。

  與此同時,記者還發現,新城璟雋公館共計開盤7次,除7月份首開和今年3月份加推需要搖號之外,其他5次開盤均是流搖狀態。另外,根據透明售房網顯示,新城璟雋名邸6月18日加推180套房源,但一個多月過去了,目前該批加推的房源已售總套數為0。

  丁建剛稱,促銷房是否可以視為樓市降價潮的前奏、信號,關鍵看打折的力度和促銷的數量。如果是新城出現了打折房,情況就更有點復雜、特殊。這家公司目前的遭遇有關,大家都知道。

  風雨中的新城  

  回籠資金對于新城控股來說,是第一要務。

  經歷了原董事長王振華丑聞事件后,新城控股火速換帥,王振華之子王曉松任新董事長。但是,股債雙殺之后,機構重啟風險評估,公司主體及相關債項列入信用評級觀察名單,融資信譽大打折扣。

  在7月22日晚間披露正在洽談、協商出售的項目約為40個之后,7月24日晚間,新城控股迅速披露了首批項目的出售情況:10個項目交易對價41.54億元,全部現金支付,約占公司2018年末經審計歸母凈資產的13.62%。7月26日晚間,新城控股再次發布關于轉讓項目公司股權的公告,5個項目交易對價27億元。

  記者注意到,新城控股此次出售的項目,幾乎全部剛剛入手,平價轉讓,交易對方支付新城方面向項目公司實繳的注冊資金及股東借款、資金占用費,沒有溢價,也沒有折價。  

  在這些待售項目中,也包括杭州標的。公告顯示,新城控股控股子公司杭州新城鼎宏房地產開發有限公司與杭州中駿置業有限公司、浙江寶龍星匯企業管理有限公司、金華昌仁商務信息咨詢有限公司簽署《退出投資備忘錄》。新城鼎宏分別以0元,向杭州中駿、浙江寶龍及金華昌仁,轉讓其持有的杭州聚厲9%、9%及6%股權。同時杭州中駿、浙江寶龍及金華昌仁分別按受讓股權比例承接新城鼎宏對杭州聚厲的股東借款1.92億元,并支付相應的資金占用費。 

  另據相關媒體報道,除出售項目之外,新城在南京、合肥等地已陸續開始撤資。  

  “最近,地產圈的人都在熱議新城的項目,據我所知,就有好幾家公司資金都騰出來了,就等著好價格出手。”一家上市房企董秘對記者稱。 

  雖說正在遭遇前所未有的危機,但近日新城控股卻表示,公司2019年度合同銷售目標仍為2700億元,目前整體管理團隊和人員結構穩定,各項經營情況正常,公司將圍繞上述銷售目標并按計劃開展公司的各項業務。 

  不過,新城控股上半年1239.8億元的銷售業績,未達全年目標的50%。而且,當下房地產行業的所面臨的情況,也不樂觀。

  中共中央政治局7月30日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。會議明確指出持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。  

  雖然“房住不炒”基調維持已久,但此次中央政治局會議首次提及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,口吻愈加嚴厲。多位券商房地產分析師均表示,預計下半年房地產投資及銷售仍將繼續走弱。

  業內人士認為,新城控股正非常時期,回籠資金渡過危機是當務之急,在融資受阻,銷售不及預期的情況下,對容易變現的項目進行處置,調整滯銷項目的銷售政策,是預期之中的事情。

責編:小貝

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